如果您的企业需要帮助客户解决他们商业房地产的要求，那么您的工作场所就是展示您专业知识和最佳实践的难得机会。

作为商业房地产服务和投资管理领域的领导者，JLL匹兹堡公司 (JLL Pittsburgh) 深知，一个创新、高效的工作场所可以为公司的持续成功做出贡献。区域总经理 JC Pelusi 说：“我们的快速发展——在短短 8 年时间里从 50 名员工增长到450多名员工——迫使我们采取’暂时凑合’的办公方式。”结果，他们的工作场所变成了一个高面板隔间组成的迷宫——与其说这是一种资产，不如说是一种尴尬的存在。

“我过去常常在隔壁的星巴克会见客户，而不是把他们带到我们旧的办公空间去，” JLL 匹兹堡办事处的常务董事 Dan Adamski 承认道。

之前的办公空间并没有鼓励合作和创新的设计，但合作和创新对企业持续的竞争力和成功至关重要。这也给招聘新人才和留住老员工带来了挑战。“现在，企业对优秀人才的竞争越来越激烈。他们有很多工作机会……如果条件基本差不多，他们会选择能够为他们提供想要的工作环境的公司，” Adamski 说。

显然，JLL 匹兹堡办事处想要恢复昔日活力已经为时已晚。2016 年 5 月，公司落实了一项大胆的举措：搬迁到一个 55,000 平方英尺的空间，成为一个新开发的多功能物业的主要租户，这是城市优秀天际线的一部分，可以俯瞰历史悠久的市集广场 (Market Square)。通过这一举措，公司创造了全新的办公环境，改变了员工的工作方式，并吸引了客户。

发现的关键过程

在开始设计新的设施之前，JLL 的领导们希望更好地了解公司当前的工作情况，然后确定在新的环境中向更好、更有成效的体验转变的策略。与此同时，领导们希望巩固自己作为 JLL 全国运营中心的地位，同时管理成本和效率，从而支持未来的发展。

为了实现他们宏伟的目标，他们聘请了 Steelcase 的团队来了解用户的偏好和行为。通过 Steelcase 专有的工作场所工具与资源 (Workplace Tools + Resources) 系列服务，JLL 的领导和员工参与了项目各个阶段的工作坊、调查和现场观察。

项目经理 Shelley Boyle 通常为匹兹堡地区的客户提供 JLL 的项目开发服务，她表示，让 Steelcase 团队参与其中是关键的一步。

“在这种情况下，客户就是我每天一起工作的同事，”她说。“在我们项目的前端规划阶段有机会与 Steelcase 合作，这说明他们做了很多非常好的研究，然后这些知识运用到他们做的每一件事中。这不仅仅是把员工安排到椅子上那么简单。”

Boyle 和她的团队通过收集和分析不同来源的数据获得了一些新见解，这些见解帮助他们更好地理解 JLL 的工作场所需求，为项目的推进提供了清晰的策略。确定了提高效率和弹性的关键机会，Steelcase 团队还能够推荐支持项目目标的空间属性。

特别要注意的是，收集和分析的数据显示，公司需要更多用于协作的设定；有近一半的 JLL 员工表示，尽管会议和交流对他们的工作很重要，但他们没有足够的空间做这些事，导致他们正常的高效工作的运行时间消耗殆尽。虽然大多数会议只涉及 2-3 个人，但是会议室都很大——这是对物业空间的巨大浪费。此外，与客户和异地团队成员进行视频会议的需求不断增长，给那些已经超负荷的会议室增加了额外负担。

“在我们项目的前端规划阶段有机会与 Steelcase 合作，这显示了他们做了很多非常好的研究，然后将这些知识运用到他们做的每一件事上。这不仅仅是把员工安排到椅子上那么简单。”

Shelley BoyleJLL 项目经理

由于缺乏会议空间，员工们表示，如果他们需要和其他人一起工作，他们通常会在自己私人的工作场所会面。大多数人 (61%) 还将管理噪音列为他们最为关心的问题，这也不足为奇。座椅的舒适度、人体工程学设计和自然光的采光度是员工们指出的其他优先事项，表示这些因素能够为他们的工作幸福感提供了更好的支持。

除会议室太少之外，公司里几乎没有用于非正式协作和即兴社交的辅助空间。尽管许多员工具有离开办公室工作的灵活性，但是在他们需要或想要在现场工作的时候，员工浪费了高效的工作时间去寻找合适的工作场所，而且常常感觉自己更像访客，而不是整个团队的成员。

除会议室太少之外，公司里几乎没有用于非正式协作和即兴社交的辅助空间。尽管许多员工具有离开办公室工作的灵活性，但是在他们需要或想要在现场工作的时候，员工浪费了高效的工作时间去寻找合适的工作场所，而且常常感觉自己更像访客，而不是整个团队的成员。

提高敬业度 + 绩效

通过清楚了解员工的优先考虑事项，以及这些事项与企业的战略优先的关联所在，设计团队可以成功地构建一个全新的创新型工作场所，动态地反映 JLL 员工的才干以及其提供的服务。

小隔间已经被可调节高度的开放式办公桌所取代，这样的设计鼓励员工进行互动和健康地移动——“这是一个非常受欢迎的做法。”Adamski 说。他还补充道，他 99% 的时间都会将自己的办公桌向上放，以缓解他过去下背部的问题。大多数办公桌都是自由使用的，而不是指定的，为每天在这个空间工作的员工，以及短暂逗留和离去的员工提供移动和选择的便利。

颜色和材料都经过精心挑选，营造出以人为本、设施齐全的环境，让员工发挥出最好的工作状态。JLL 标志性的红色被选择性地用作玻璃和墙壁的装饰，在家具和环境图形中使用互补色调，而各种饰面采用和谐的暖色调。

现在只有少数高级领导拥有私人办公室，而且这些办公室都远离边界墙壁。通过战略性地将所有封闭空间放在核心区域，员工们在开放式的区域可以享受到自然光，还能清晰地欣赏城市的美景，从中获取灵感，提高了他们的日常效率和幸福感，同时让办公空间的变得更具吸引力。

有一系列非正式或封闭的会议场所可供不同的团队选择，包括几间带有视频会议设计的会议室，以便远程员工能够参与和作出贡献。在必要时，小型会议室还可以提供个人专注工作或私人谈话的隐私空间。

“员工期望的并不是走进办公室，然后就坐在办公桌边一整天，” Boyle 说。“因为员工们的工作任务会变化，我们真的希望为员工提供支持全天不同工作方式的空间。”

为了促进更多的信息交流和同事友谊，JLL 在三层楼的每一层都设有一个位于中心位置的咖啡厅和休闲互动空间。在 12 层，有一个连接阳台露台的大型咖啡厅一直延伸到工作空间，可提供多种环境设置支持各种活动——从午餐和茶歇、个人落地工作，到非正式协作和会议，都能自如开展。附近有一个设有活动桌的休息区域。除了可供个人休息之外，这些空间还为来自不同业务线的员工提供了便利的机会，可以在此相互了解、建立信任、分享信息和整合想法。

“如今每个人都更加灵活了，小组之间的合作也越来越多，这让我们更具创新性，能够想出更好的方式支持我们的客户。” Boyle 解释道。

她强调，设施在促进联系的同时，也在必要的时候让员工可以选择保护隐私。“我们都知道，员工的工作有时候真的非常忙，他们不想被打扰……这也没关系，因为我们可以为他们提供足够的空间。”

减少私人办公室的数量，消除占用空间的小隔间，这样的设计增加了近 60% 的空间，用于设置会议、协作和社交的空间。丰富的共享空间也优化了物业空间，为未来的发展奠定了基础——这是弹性工作场所的关键属性，而 JLL 之前的空间并没有这种属性。

“现在，随着我们队伍的增长，我们并不需要占用另一层空间，因为我们已经把增长的人员融入到我们共享空间的比例中，”Boyle 解释道。

员工的反馈由始至终都是重中之重。为了确保听到每位员工的心声，帮助员工转换不同的工作方式，JLL 建立了一个“变革大使”项目。被选定的员工作为大使，向项目团队传达问题和担忧，他们在帮助员工成功适应新工作环境的过程中也发挥着关键的作用。

最重要是取得成果

员工使用工作空间后的评论显示，新的空间改善了工作的许多方面，包括：

成功的另一个重要信号：新的办公室已经成了办公的首选之地，有越来越多移动的员工选择在现场办公而不是远程办公。

除了大大地改善了员工的体验之外，新的设施也吸引了更多的客户。在入驻和举办各类活动（如夏天的“露台系列”活动）后的前 90 天，有 100 多家公司到访，这提供了难得的商业社交机会。

“我为这个空间设计而自豪，” Adamski 说。“对匹兹堡公司来说，这是一种独特的工作方式。客户过来都说，‘帮我们也做成这样的效果。’或者可能不完全是这样，但是类似的东西。”

这个项目极大地改变了他对空间的价值及其如何支持企业的看法。“现在我都会开玩笑说，在我职业生涯的头 20年里，我谈论的都只是房租，”他指出。“我已经意识到这并不是最好的衡量标准。因为如果工作环境不支持你想要做的事情，那在这里工作真的无法成就任何事情。“

“现在，我可以说我们的空间实际上能帮我们赚钱。”

Dan AdamskiJLL 匹兹堡办事处总经理

新的 JLL 匹兹堡办事处是一个绝佳的案例，它说明了办公室物业不仅仅是管理成本那么简单。相反，在进行战略规划时，办公室环境可以成为推动提高生产率、竞争优势和快速、可衡量的投资回报的宝贵资产。

“现在，我可以说我们的空间实际上能帮我们赚钱了，” Adamski 总结道。

归功的人员名单

设计: Perkins Eastman

经销商: Franklin Interiors

Steelcase 有限公司 产品：

Think, QiVI, Cobi, SW-1 和 and Gesture 座椅
选择元素：办公桌、侧办公桌和书柜
陶瓷白板
Campfire 大桌子
媒体：景观休息室和技术